從輝達進駐北士科案──探索土地合作開發模式

輝達（NVIDIA）進駐台北市北投士林科技園區（北士科）T17與T18基地，與新光人壽及台北市政府形成三贏局面，展現了科技產業與不動產投資結合的成功案例。然而，高昂的權利金與土地租金成本，以及由此衍生的房價與房租飆漲問題，凸顯了台灣土地政策的結構性缺陷。

為解決這些問題，除了降低權利金、鼓勵多元產業進駐與強化社會責任等改進方案外，引入合作開發模式與社會主義合作社的思維，提供了一個跳脫傳統房地產開發框架的創新路徑。

北士科T17與T18基地由新光人壽於2021年以44億元權利金取得50年地上權，總面積3.89公頃，每年另需繳交土地租金。輝達的進駐計畫為新光人壽帶來穩定的租金收益或轉讓利益，同時提升台北市政府科技園區的國際能見度，在合規的前提下，實現三方共贏。

然而，巨額權利金與高昂地租的制度設計，卻讓中小企業與新創公司難以負擔，凸顯土地資源分配的門檻過高。相較之下，仁寶電腦在北士科T16基地支付高達82億元的權利金，顯示土地成本已成為企業進駐的重大負擔，間接推高房租與房價，形成「政府抬高地價、企業轉嫁成本、社會承擔後果」的惡性循環。

台灣的土地政策以標售土地或競標地上權為主，短期內雖為政府帶來財政收入，卻推高地價與房價，導致居住與經營成本飆升。這種現象並非台灣獨有。第一次工業革命時期，歐洲因工業化帶動都市土地需求激增，地價與房價大幅上漲，引發了土地改革家的關注。他們認為，土地投機導致的「不勞而獲」現象是不道德的，地價上漲吸引大量資金流入房地產市場，進一步削弱實體經濟的投資，形成了惡性循環。

第19世紀英國經濟學家亨利·喬治（Henry George）提出「土地增值稅」理念，主張地價上漲的收益應回歸社會，而非由私人獨占。他的理論啟發了後續的土地改革運動，強調土地作為公共資源應服務於社會整體利益。台灣當前的住宅與產業用地政策，正陷入類似的困境，高地價推高房價，迫使政府回頭以打房政策應對，卻無法從根本解決問題。

相較之下，台灣科學園區的土地政策提供了一個值得借鑑的範例。科學園區以公有土地為基礎，企業僅需支付土地租金與管理費（營業額的0.3%），無需負擔高額權利金。這種模式不僅降低企業進駐成本，還建立了靈活的進退場機制，企業有需求時申請進駐，不再使用時退出園區，讓土地資源得以循環利用。這樣的設計有效避免了土地投機，確保土地服務於產業發展與經濟效益，而非成為財團炒作的工具。

為打破傳統房地產開發的思維，政府可進一步引入合作開發模式，建立合作開發機制與平台，讓空間使用者或需求者聯合出資，共同承擔開發費用。這種模式結合了合作社的理念，強調集體參與、資源共享與公平分配，旨在實現產業發展、增加就業機會與促進經濟成長的目標。

具體的做法由政府提供公有土地，將產業專區的土地、區段徵收配餘地或市地重劃的抵費地，以反應開發成本的方式，長期租賃的方式提供給合作開發平台，而非透過高價標售或競標。如此可大幅降低土地取得成本，讓中小企業、新創公司甚至非營利組織有機會參與。

政府可設立專門的合作開發平台，邀請空間使用者（如企業、合作社或社區組織）聯合出資，共同承擔土地開發、基礎建設與建物興建的費用。這種模式類似合作社，強調參與者共享權利與責任，避免單一企業獨占土地資源。

參考科學園區的做法，合作開發項目應設計明確的進退場機制。參與者可根據需求租用或使用空間，當需求改變時可退出，讓其他使用者接替，確保土地資源的循環利用與高效配置，而合作開發項目的收益（如租金或增值利益）應部分回歸公共部門，用於社會住宅、公共設施或產業扶持計畫，實現土地的社會化責任。

這種合作開發模式不僅能降低土地與開發成本，還能促進產業的多樣性與包容性。例如，新創企業、中小企業甚至文化創意產業，都可透過合作社模式參與北士科等科技園區的開發，打破大型企業獨占的局面。同時，這種模式也能減緩房地產投機的壓力，避免資金過度集中於房地產市場，進而穩定房價與租金。

合作開發模式讓中小企業與新創公司有機會參與土地開發，打破財團壟斷的局面，促進產業生態的多元化。透過公私合作的機制，降低土地與開發成本，進而穩定房租與房價。

同時，合作開發可以實現土地的社會化責任，強調資源共享與收益回饋，確保土地作為公共資源服務於社會整體利益。而進退場機制的設計，讓土地資源得以靈活配置，適應產業與經濟的動態需求。

然而，合作開發涉及多方參與者，需建立完善的治理機制以協調各方利益，避免決策效率低下或爭議。中小企業或新創公司的資金實力有限，可能需要政府提供融資支持或擔保，增加公共財政的壓力。而現行土地法規與地上權制度多以單一企業為對象，合作開發模式需修法或制定新政策以明確權責關係。

輝達進駐北士科的案例，顯示了科技產業與土地開發結合的潛力，但也暴露了高地價與高房價的結構性問題。為實現土地資源的公平分配與永續利用，政府應從歷史土地改革與科學園區的成功經驗中汲取靈感，全面檢討地上權制度。

例如，推廣合作開發與合作社模式，建立合作開發平台，鼓勵多元參與者聯合出資，實現土地資源的共享與高效利用，強化土地增值回饋機制，參考亨利·喬治的理念，透過土地增值稅或收益回饋，確保地價上漲的利益回歸社會，而非由少數人獨占，並進一步整合住宅與產業用地政策，將合作開發模式應用於社會住宅與產業用地，緩解居住與經營成本的雙重壓力，促進社會公平。

輝達進駐北士科T17與T18基地，展現了科技產業與不動產投資的成功結合，但高昂的權利金與地租成本，凸顯了台灣土地政策的結構性缺陷。透過引入合作開發模式與合作社的理念，政府可讓售公有土地、建立集體投資平台，並設計靈活的進退場機制，從而降低土地與開發成本，促進產業多元化與社會公平。

結合歷史土地改革的啟發與科學園區的成功經驗，台灣有機會跳脫傳統房地產開發的思維，實現土地資源的永續利用與經濟發展的雙贏目標。合作社模式強調集體參與、資源共享與公平分配，特別適合應用於台灣當前高地價、高房價的土地政策困境，讓土地真正成為推動產業進步與社會福祉的基石，而非財團投機的工具。